宁波讨债公司阐述遭遇物业纠纷该咋办？“法官来了”为你答疑解惑

“小物业”牵动“大民生”。近年来，随着城市化进程加快及业主维权意识的提高，物业服务企业与小区业主之间，因物业服务引发的纠纷不断增加。业主享有哪些权利？应履行哪些义务？应如何维权？

8月29日，由四川省高级人民法院联合封面新闻开设的“法官来了”栏目，聚焦网友们关心的物业纠纷话题，邀请到两位在一线工作的法官走进直播间，宁波讨债公司为大家答疑解惑。

加装充电桩被要求付“电力增容费”

法院：不可随意收取

现在，新能源汽车越来越多，居民对于安装汽车充电桩的需求也随之增加。那么，居民申请安装充电桩时，物业服务企业应怎样配合，业主是否需要向物业服务企业交纳相关的费用呢？直播中，四川省高级人民法院立案一庭副庭长张碧芳给网友分享了一则案例。

程某某购入一辆新能源电动汽车，计划在自购车位安装汽车充电桩。某物业服务公司同意了程某某的安装申请。程某某按照物业公司的要求支付了相应的“电力增容费”，但缴费说明上却记载为“车辆充电桩线路维护”。后来，程某某认为，物业公司以收取该费用为同意其安装充电桩的前提条件，致使其不得不同意支付该费用，该费用的收取缺乏法律依据，于是起诉要求该公司返还。

法院审理认为，案涉充电桩安装过程中，某物业服务公司并未实际对变压器进行增容，而充电桩线路维护涉及对小区共用部位、共用设施设备的维护，有关权利义务应由小区全体业主共同确认。鉴于该公司的收费行为既缺乏行政部门的规定依据，也未经业主大会决议或合同双方当事人协商，法院判令某物业公司向程某某返还上述费用。

“业主合理使用产权车位安装汽车充电桩，只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，其有权合理利用小区建筑物的共有部分。”张碧芳说，物业公司对此应予以积极配合、协助，及时核实小区剩余电力变配电容量情况，查勘安装现场，并客观真实地出具意见，不得主观地以“电容量不足”“存在安全隐患”等为理由拒绝业主的安装申请。同时，维护养护共用设施设备系物业服务人的主要义务。物业服务人拟针对汽车充电桩提供专项服务并收取费用的，应与全体业主协商确定。

停车在小区监控盲区被刮蹭

法院：物业应承担补充责任

日常生活中，有可能遇到将车辆停放在小区内，不慎被他人车辆刮蹭等事件。这种情况下，如果找不到当事人，物业是否应该承担赔偿责任呢？直播中，四川省乐山市市中区人民法院审判委员会专职委员刘思义通过一则案例为网友进行了解读。

伏某发现其停放在案涉小区停车位上的车辆被刮蹭，于是联系物业服务公司协商解决。经人民调解委员会调解，双方仍未就剩余维修费的承担达成一致意见。之后，伏某的车辆在案涉小区同一停车位再次被剐蹭。伏某把物业服务公司告上了法庭，要求赔偿。原来，伏某停放车辆的停车位处于小区监控盲区，难以找到当事另一方。

“我们要分清的是侵权法律关系,还是合同关系，伏某的车辆被刮蹭是属于侵权法律关系，其损失应当由侵权人来承担。而物业公司是否需要承担责任，要根据其是否完全履行了物业管理职责来判断。物业公司负有采取合理措施保护业主的人身、财产安全的义务，伏某的车辆在小区停车位被刮蹭后，因某物业服务公司监控设置存在盲区，导致其无法向直接侵权人索赔，物业服务公司存在管理上的疏忽。”刘思义说，虽然某物业服务公司并非直接侵权人，但其作为案涉小区物业服务人，应承担未履行安全保障义务的补充责任。最后法院酌定判令物业公司承担了损失20%的责任。

张碧芳补充介绍，根据民法典的规定，因第三人侵权造成业主损害的，由第三人承担侵权责任，物业服务人未尽到防止业主遭受第三人侵害的安全保障义务，受到侵害的业主请求其承担侵权责任的，物业服务人应承担相应的补充责任。

你关心的问题

我没有和物业公司签合同，物业公司是否可以向我收取物业服务费？

法官解答：根据民法典的规定，有两种情况下的物业服务合同是对全体业主生效的，一种是建设单位与物业公司订立的前期物业服务合同，一种是业主委员会与依法选聘的物业公司订立的物业服务合同，这两种合同，虽然不是与业主单个签订的，但对全体业主都生效，物业公司可以以此为据向全体业主主张物业服务费。

物业服务合同到期后，我还需要向原物业公司支付物业服务费吗？

法官解答：要分两种情况，一种是旧物业公司的合同虽然到期了，但是业主委员会还未与新的物业公司签订物业服务合同或者新签订的合同还未实际履行，旧物业继续为小区服务到新旧物业交接日，因旧物业公司仍持续为小区提供服务，应当参照原合同标准支付物业服务费。另一种情况是如果是旧物业公司拒不退场、故意阻碍新物业进场、故意不与新物业办理交接的，属于强行提供服务，有违业主真实意愿，故不能请求支付物业费。

电梯间的广告费物业该不该公开？小区维修资金怎么使用的？

法官解答：这些都属于业主知情权的问题。在实践中，因维修资金使用情况未公开、业主共有部分的经营和收益情况不透明产生的纠纷和矛盾较多，根据民法典的规定，物业公司应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营和收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。根据《四川省物业管理条例》的规定，共有部分的经营收益收支情况和维修资金的使用情况应当每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。如果物业公司不履行报告义务，导致业主知情权被侵害的，可以依法维护自己的权利。

未入住能否打折交物业费？

法官解答：根据民法典的规定，物业公司依约提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。因此，对于该类问题，一般来讲不能打折，仍需全额支付，除非合同有约定减免，则仍应按约支付。

哪种情况下，可以减交或免交物业费？

法官解答：首先要搞明白物业费交的是什么费？民法典规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

另外，对于违反治安、环保、消防等的行为，物业应当及时制止，并向有关行政主管部门报告并协助处理。只有当物业公司的服务存在重大瑕疵，未尽到物业服务范围内义务的时候，业主才可以主张减交或者免交。

对于因房屋质量问题业主拒交物业费的问题，因房屋质量问题属于开发商的责任，该理由就不能成立。还有些业主以小区存在违章建筑而拒交物业费，这就需要审查物业公司是否尽到了及时制止并向有关行政主管部门报告并协助处理的义务，如已尽到，该理由也不能成立。

来源：四川高院x封面新闻